Köparens & säljarens ansvar för fastighetens skick mm

Hur viktigt är det där med att besiktiga bostaden innan köp egentligen och måste man som säljare berätta om att det rann in vatten i källaren för tre år sedan? Vi sammanfattar vad som gäller och längre ner delar vi även med oss av Mäklarsamfundets information i ämnet. 

(texten ovan är länkad till de båda sidorna)

Mäklarens intag
Mäklaren besiktigar inte fastigheten eller lägenheten utan besöker bostaden/tomten för att göra en ytlig undersökning och samla in fakta. Denna fakta samlas in från säljaren, fastighetsregistret och i förekommande fall kommunen mm. Det mäklaren sedan vet eller har anledning att misstänka och som kan vara av betydelse för en ny ägare ska hen förmedla till intressenter och köpare.

Säljarens upplysningsplikt
Det är mäklarens uppgift att informera säljaren om dennes upplysningsplikt. Det innebär att säljaren ska lämna uppgifter om allt som kan antas ha betydelse för en ny ägare. Det är viktigt att informationen som lämnas är korrekt eftersom det annars kan leda till att köparen får rätt till prisavdrag eller till och med hävning av köpet. Vissa uppgifter som säljaren lämnar kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas. För att dokumentera upplysningarna fyller säljaren i en frågelista som ligger som bilaga till kontraktet. Svaren friskriver säljaren från ansvar för de angivna felen.

Om säljaren gör utfästelser om skicket så ansvarar hen för dessa och köparens undersökningsplikt reduceras i just de frågorna. Att till exempel som säljare bestämt hävda att det minsann inte är något som helst fel på husets källare kan som du förstår få ödesdigra konsekvenser eftersom köparen då inte längre behöver undersöka just källaren. Visar det sig sedan att det t ex finns mögel i den uppreglade panelen mot den fuktiga ytterväggen så får säljaren snällt sanera. Man bör således som säljare vara noga med att tala om allt man vet, och vara tyst om sånt man inte vet!

Köparens undersökningsplikt
Det är också mäklarens uppgift att informera köparen om dennes undersökningsplikt när du köper en bostadsrätt eller fastighet (hus eller tomt). Det är viktigt att göra en noggrann undersökning innan köpet och om du saknar kunskaper bör du anlita en besiktningsman eller på annat sätt ta hjälp av någon som kan. Undersökningen kan ske innan eller efter kontraktsskrivningen (kontraktet ska isåfall reglera vad som händer om det visar sig att fastigheten har större fel än man kunnat förvänta sig.) Mäklaren har inget ansvar för att besiktningen genomförs. Om den inte genomförs ansvarar köparen för eventuella fel som skulle ha upptäckts vid en besiktning.

Undersökningen innefattar att kontrollera husets skick och övriga faktorer som är viktiga för dig som köpare. Det kan t ex vara att kontrollera vattenkvaliteten i en egen brunn, att göra radonmätningar om det finns risk för radon i mark eller byggnad, uppmäta buller och ta reda på om det finns planer för förändringar i området som du själv anser vara viktiga. Om du t ex får vetskap om att det KAN finnas fog för att ta reda på mer fakta om ett visst förhållande, så utökas din undersökning till att innefatta även detta. T ex kanske säljaren berättar om en tidigare översvämning, att propparna går ibland eller att det luktar konstigt i huset en viss årstid, ja då måste du undersöka om detta orsakat skador, vad elfelet beror på eller varifrån lukten kommer ifrån. Om du inte gör detta och det senare visar sig att du får problem p g a detta så kan du inte komma med krav på rättelse till säljaren.

10-årigt ansvar för fel i byggnad
Säljaren har ansvar för fel i fastigheten i upp till 10 år efter överlåtelsen. För att säljaren ska räknas som ansvarig gäller att felet ska ha funnits i byggnaden på kontraktsdagen. Det är därför dumt att ”mörka” fel och hoppas på det bästa.. De första 10 åren står byggbolaget ansvarig för och det ska finnas en försäkring som täcker eventuella dolda fel.
Dolda fel är sådana fel som man inte med fog kunnat förvänta sig. Du ska till exempel inte behöva bryta upp golvet för att hitta en skada, om inte t ex säljaren eller besiktningsmannen misstänker att det kan vara en där.
Ju äldre en byggnad är desto fler fel kan man förvänta sig att det finns i den. Ansvaret för dessa eventuella fel övergår därför med tiden över till köparen om de inte visat sig eftersom det med tiden blir svårare att bevisa att felet fanns vid köpet.
Om ett fel uppdagas kan köparen begära kompensation, men hen kan aldrig köpa sig bättre rätt än den hen kan förvänta sig med tanke på fastighetens ålder och skick vid köptillfället. T ex får man inte ett nytt tak på ett 50-årigt hus om detta skulle visa ha skador man inte hittat vid besiktning. Man bedömer istället kvarvarande värde och kompenseras utifrån det. Kommer man inte överens får domstolen avgöra tvisten. Det finns överlåtelseförsäkringar att teckna för att friskiva sig från denna risk.
Det går också att avtala om friskrivning i kontraktet, t ex när ett dödsbo säljer en bostad som det har dålig kunskap om. Då bör köparen göra en utökad besiktning för att försöka hitta felen eftersom hen inte kan komma tillbaka och begära rättelse. Om säljaren ändå vet om felet ska detta påtalas då hen är ansvarig för dessa oavsett klausul.

Vad är då ett fel?
Ett konkret fel är när felet avviker från det som är sagt och fastigheten har en lägre standard än vad som utlovats så köparen har rätt att kräva kompensation. T ex om det står i beskrivningen att elen är ny fast den egentligen har 25 år på nacken.
Ett abstrakt fel är när fastigheten avviker från normal standard. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än köparen kan förvänta sig föreligger ett fel.
Viktigt att förstå är att även om det föreligger ett fel betyder det inte att säljaren har ansvar för det. Är det upptäckbart går ansvaret över till köparen. 


Nedan text är hämtad från Mäklarsamfundet:

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen

Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten.

För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med på grund av fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig.

Säljaren ansvarar dock för dolda fel, det vill säga sådana fel i fastigheten som köparen inte bort upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i tio år.

Köparens undersökningsplikt

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen.

Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.
Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvud taget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. 
Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser  eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta.

Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder till och med kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering.

Anlitande av besiktningsman

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita så kallad besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap.

Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner.

Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar med mera varför  köparen bör överväga att komplettera sin undersökning.

Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, det vill säga  innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer vanligt förekommande.

Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring (se nedan). I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, så kallad köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar.

Säljarens upplysningsskyldighet

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte.

Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet.

Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt.

Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att för hållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande.
Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse.

Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen.

Säljarens utfästelse

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser.

Avtalsfrihet friskrivning

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion.

Säljaransvarsförsäkring

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för både säljare och köpare.