Köparens & säljarens ansvar för bostadsrättens skick mm

Hur viktigt är det där med att besiktiga bostaden innan köp egentligen och måste man som säljare berätta att den tidigare ägaren kaklat badrummet själv? Vi sammanfattar vad som gäller och längre ner delar vi även med oss av Mäklarsamfundets information i ämnet. 

Mäklarens intag
Mäklaren besiktigar inte lägenheten utan besöker bostaden för att göra en ytlig undersökning och samla in fakta. Denna fakta samlas in från säljaren, bostadsrättsföreningen och i förekommande fall kommunen mm. Det mäklaren sedan vet eller har anledning att misstänka och som kan vara av betydelse för en ny ägare ska hen förmedla till intressenter och köpare.

Säljarens upplysningsplikt
Det är mäklarens uppgift att informera säljaren om dennes upplysningsplikt. Det innebär att säljaren ska lämna uppgifter om allt som kan antas ha betydelse för en ny ägare. Det är viktigt att informationen som lämnas är korrekt eftersom det annars kan leda till att köparen får rätt till prisavdrag eller till och med hävning av köpet. Vissa uppgifter som säljaren lämnar kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas. För att dokumentera upplysningarna fyller säljaren i en frågelista som ligger som bilaga till kontraktet. Svaren friskriver säljaren från ansvar för de angivna felen.
Om säljaren gör utfästelser om skicket så ansvarar hen för dessa och köparens undersökningsplikt reduceras i just de frågorna. Att till exempel som säljare bestämt hävda att det minsann inte är något som helst fel på lägenhetens badrum kan som du förstår få ödesdigra konsekvenser eftersom köparen då inte längre behöver undersöka just badrummet. Visar det sig sedan att det saknas fuktspärr bakom kaklet så får säljaren snällt renovera. Man bör således som säljare vara noga med att tala om allt man vet, och vara tyst om sånt man inte vet!

Köparens undersökningsplikt
Det är också mäklarens uppgift att informera köparen om dennes undersökningsplikt när du köper en bostadsrätt eller fastighet (hus eller tomt). Utgångspunkten är att du köper en lägenhet i befintligt skick. Det är viktigt att göra en noggrann undersökning innan köpet. Mäklaren har inget ansvar för att denna genomförs och köparen ansvarar för eventuella fel som fanns vid köptillfället och som skulle ha upptäckts vid en undersökning. 
Undersökningen innefattar även att t ex ta reda på om det finns planer för förändringar i området som du själv anser vara viktiga. Och om säljaren berättar om en tidigare översvämning i köket eller att propparna går ibland, ja då måste du undersöka om detta orsakat skador i köksskåpens stomme eller vad elfelet beror på. Om du inte gör det och det senare visar sig att du får problem p g a detta så kan du inte komma med krav på rättelse till säljaren. Vanliga fel i bostadsrätt kan vara läckande element på parkettgolv vid fönster, fönster och dörrar som kärvar, tryck i dusch och kapitalvarornas skick. Glöm inte att titta på förråd och tvättstuga etc.

Gällande bostadsrätter äger du rätten att bo och står ”bara” som ansvarig för allt innanför ytterdörr och fönster – t ex kan vattenläckor i bostaden som inte åtgärdas orsaka skador på byggnaden och du kan då bli vållande till oaktsamhet och betalningsskyldig för dessa, men på det stora hela är det mindre att undersöka i en bostadsrätt än i en fastighet. Föreningen är nämligen ansvarig för byggnaden. Du ska dock som köpare undersöka föreningens ekonomi (gå t ex noga igenom årsredovisningen med någon som förstår) och om huset ser ut att ha stora brister så kommer det att drabba dig genom att du får en högre månadsavgift efter det renoveringarna gjorts om det inte finns pengar avsatta för ändamålet. Du ska också ta del av föreningens stadgar.

Vad är då ett fel?
Ett konkret fel är när felet avviker från det som är sagt och lägenheten har en lägre standard än köparen har rätt att kräva kompensation. T ex om det står i beskrivningen att elen är ny fast den egentligen har 25 år på nacken.
Ett abstrakt fel är när bostadsrätten avviker från normal standard. Först när bostadsrätten är i betydligt sämre skick än köparen kan förvänta sig föreligger ett fel.
Viktigt att förstå är att även om det föreligger ett fel betyder det inte att säljaren har ansvar för det. Är det upptäckbart går ansvaret över till köparen. 

Det är viktigt att du som köpare reklamerar inom skälig tid från det att felet har upptäckts eller förväntats ha märkts av, men absolut senast inom två år räknat från tillträdesdagen.


Hämtat från Mäklarsamfundets hemsida:

Köparens undersökningsplikt

Utgångspunkten är att bostadsrätten köpes i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen (befintligt skick). Om köparen uppmanats att undersöka bostadsrätten före köpet eller om han ändå undersökt den ansvarar säljaren inte för sådana fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen. Vid köp av bostadsrätter har köparen således en undersökningsplikt. Det är därför viktigt att köparen av en bostadsrätt noggrant undersöker denna. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador i kök och badrum. Om det finns symptom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, åligger det honom att gå vidare med sin undersökning och, om så krävs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt. 

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om t ex säljaren upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ’förväntat sig’ med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning.

Säljarens upplysningsskyldighet

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Även om bostadsrätten säljs i befintligt skick kan den dock ändå anses vara felaktig, om säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrätten, som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Om säljaren genom ett förtigande handlat i strid mot tro och heder går säljaren även miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt.

Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen.

Utfästelse

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande bostadsrättens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas ej som utfästelser.

Dolda fel

De fel som säljaren kan bli ersättningsskyldig för är således bl a sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka. Det gäller även om säljaren själv inte kände till felet - sk dolda fel. Det är svårt att enkelt definiera detta begrepp, men i princip är det fråga om fel, som vare sig säljaren eller köparen kände till och som köparen vid en mycket noggrann undersökning av bostadsrätten inte kunnat upptäcka och inte heller borde ha räknat med på grund av ålder, pris och skick.

Avtalsfrihet

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för bostadsrättens skick, varför man kan avtala om annan ansvarsfördelning. Denna information redovisar kortfattat den ansvarsfördelning som köplagen föreskriver och som gäller om inte annan ansvarsfördelning särskilt avtalats.