Värt att veta om köpet

Är man förstagångsköpare till en bostad är det vanligt att man kan känna sig lätt förvirrad i djungeln av termer. Inte blir det lättare av de olika reglerna som gäller olika typer av bostäder. Vi hjälper dig gärna att reda ut begreppen! 

Bostadsform
När det kommer till ägande, kostnader och belåning skiljer sig reglerna åt mellan olika bostadsformer. Det finns friköpta hus (vilket innebär att du äger både marken och huset som marken står på), arrenden (här äger du huset men inte marken), tomträtter (även  här äger du bara byggnaden, men med en starkare nyttjanderättsgrad än i ett arrende - stat eller kommun äger marken) och bostadsrätter (vilket innebär att du äger rätt att nyttja en lägenhet i all framtid så länge du följer gällande föreningsregler). Det finns också varianter på ovanstående, t ex friköpta lägenheter. 

Säkerhet och lån
Med detta i bakhuvudet kan du säkert förstå att bankerna värderar säkerheten i köpeavtalen olika beroende på vad du köper. För att de ska vilja låna ut pengar till dig behöver de veta att de har en möjlighet att få tillbaka sina pengar om du plötsligt skulle sakna förmåga att betala. Det får de genom att sälja din bostad. Därför får du inte låna mer pengar till en bostad än 85% av marknadsvärdet. Det har vår regering bestämt. Du ska därefter skaffa dig ett säkerhetsutrymme för framtida värdeförändringar genom att amortera ner lånen med 2% årligen till minst 70% av marknadsvärdet och sedan med 1% tills lånegraden är 50% (enligt amorteringskravet från 2016-06-01). From 2018-03-01 utökas amorteringskravet för hushåll med höga skuldkvoter. De lån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten skall amorteras ytterligare med minst 1% årligen.

Pantbrev
Men banken kan inte sälja din bostad hur som helst. De måste ha ett bevis på att de äger rätt till detta. Den rätten har de genom att de som säkerhet för lånen får pantbreven till ditt hus. Pantbrev kallas också inteckning. Om du inte fullföljer dina åtaganden (dvs betalar) lämnar banken ärendet till Kronofogden som säljer huset på exekutiv auktion. De fördelar sedan pengarna så att banken får sin del och om det blir något kvar får du resten. När man betalat av på sina lån får man tillbaka sina pantbrev och frigör därmed möjligheten att belåna dessa på nytt.

Varje lånad krona inom hypotekslånen (som lån med säkerhet i fastighet kallas, och som därför genererar en lägre ränta) behöver dessa pantbrev. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev  som täcker summan måste du ta ut nya. För detta tar inskrivningsmyndigheten en kostnad på 2% av pantbrevsbeloppet.
 
Låt oss säga att det på den fastighet du önskar köpa finns uttagna pantbrev om 500 000 kr och du skall belåna 1 000 000 kr, så blir pantbrevskostnaden 2% x 500 000 kr = 10 000 kr samt 375 kr i expeditionsavgift. Pantbrev tas inte ut vid köp av bostadsrätt.

Om du istället köper en bostadsrätt måste föreningen notera att banken har rätt till bostaden vid en exekutiv auktion på motsvarande sätt som ovan. När det kommer till arrenden måste markägaren lämna en säkerhetsöverlåtelse och en markägarförklaring till banken som säkerhet för lånet. 

Att köpa en bostadsrätt innebär att ni undgår initiala kostnader såsom pantbrevskostnad och lagfartskostnad, dock brukar föreningen ta ut en kostnad för medlemsskapsansökan om ca 1 000 kr.

Lagfart
Den lagfarna (rättmätige) ägaren av en fastighet har en lagfart som bevis på äganderätten. Vid en fastighetsaffär övertar köparen denna mot en kostnad till staten. Denna utgår med 1,5% av köpeskillingen och betalas till Inskrivningsmyndigheten den dag du som köpare övertar fastigheten. Utöver detta tillkommer en expeditionsavgift på 825 kr. Se www.inskrivningsmyndigheten.se för mer utförlig information.
(Exempel: Lagfartskostnaden för en fastighet som kostar 1 000 000 kr blir 15 825 kr)